Tu veux savoir si c’est le bon moment pour vendre ou acheter à Mimizan ? Tu es au bon endroit.
Entre la flambée des prix post-COVID et la révolution du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le marché local a été complètement bouleversé en cinq ans.
Surnommée la « Perle de la Côte d’Argent« , Mimizan séduit toujours autant avec ses plages immenses, sa forêt protectrice et sa vie locale animée. Mais derrière cette carte postale, les règles du jeu immobilier ont changé. Les nouvelles réglementations énergétiques sont devenues un facteur aussi important que la vue sur l’océan.
Que tu sois vendeur, acheteur ou simple curieux, je te propose un guide complet pour décrypter le marché mimizannais de 2025.
On va parler chiffres, tendances, et surtout, on va voir comment transformer ces nouvelles contraintes en opportunités.
Prix immobilier à Mimizan : une croissance exceptionnelle entre 2020 et 2025
Une tendance qui dépasse les moyennes nationales
Le premier constat est sans appel : le marché immobilier de Mimizan a connu une dynamique
spectaculaire. En juillet 2025, le prix médian tous biens confondus a atteint 3 989 €/m², marquant
une progression impressionnante de +78 % en cinq ans. Cette hausse, bien supérieure aux
moyennes nationales, s’explique par plusieurs facteurs :
• L’attractivité post-COVID : La recherche d’espace et de nature a attiré de nombreux acheteurs sur notre littoral.
• L’essor du télétravail : Il a permis à des actifs de s’installer durablement, transformant des
résidences secondaires en principales.
• La rareté du foncier : Comme sur toute la côte, les terrains constructibles sont rares, ce qui crée une tension naturelle sur l’offre.
Après l’euphorie des années 2021-2022, le marché landais connaît une phase d’ajustement, mais la demande à Mimizan reste particulièrement solide.
Mimizan Plage vs Mimizan Bourg : le grand écart des prix
Cette forte moyenne cache cependant de très différentes réalités selon les quartiers. À Mimizan, plus que jamais, l’adage « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » se vérifie. La proximité avec l’océan crée une véritable fracture dans les prix.
Cette « prime à l’océan » de près de 50 % s’explique par la très forte demande pour la location saisonnière et les résidences « tout à pied ». Cependant, le Bourg n’est pas en reste : avec des prix plus accessibles et tous les services du quotidien, il attire de plus en plus de familles et de primo accédants qui y voient une véritable opportunité de s’installer à l’année.
Le DPE, nouvel arbitre du marché : ce qui a vraiment changé à Mimizan
Si les prix ont connu une forte évolution, la plus grande révolution du marché immobilier local est plus discrète, mais tout aussi impactante. Il s’agit du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
D’un document survolé à un argument de négociation central
Je le constate chaque jour sur le terrain : le DPE a changé de statut.
Il y a encore quelques années, lors de mes visites, c’était un document annexe. À Mimizan, l’attention des acheteurs et des vendeurs se portait logiquement sur des sujets bien plus ancrés localement : l’amiante, le plomb, et surtout, la présence de termites, un enjeu majeur dans les Landes. Le DPE était vaguement survolé, considéré comme une simple formalité administrative.
Aujourd’hui, la situation s’est totalement inversée. Avec la réforme de 2021 qui l’a rendu juridiquement opposable, le DPE est devenu un pilier de la transaction. Concrètement, cela signifie que l’acheteur peut se retourner contre le vendeur en cas d’informations erronées. Fini les diagnostics « de complaisance » : chaque donnée doit être justifiée, notamment par des factures de travaux.
L’audit énergétique : Une source d’inquiétude pour les vendeurs, une opportunité pour les acheteurs
Le vrai tournant, surtout pour notre parc immobilier local, a été l’introduction de l’audit énergétique obligatoire. Depuis le 1er avril 2023 pour les biens classés F ou G (les « passoires thermiques »), et depuis le 1er janvier 2025 pour les biens classés E, ce document est indispensable pour signer une promesse de vente.
Mais qu’est-ce que c’est ? Pour faire simple, l’audit, c’est le mode d’emploi chiffré et détaillé pour rénover le bien. Il propose des scénarios de travaux pour améliorer sa classe énergétique. Cette nouvelle obligation a créé deux réactions bien distinctes :
• Côté vendeur : L’audit est souvent perçu comme une contrainte. Son coût (entre 800 € et 1 500 € en moyenne) et les délais pour l’obtenir (plusieurs semaines) génèrent de l’inquiétude. Les vendeurs sont désormais très en demande d’informations. Ils me contactent pour comprendre les enjeux, anticiper les diagnostics à réaliser et savoir comment préparer leur dossier pour ne pas voir leur vente bloquée ou leur prix de vente pénalisé.
• Côté acheteur : Les acheteurs et leurs conseillers ont vite compris que l’audit est un levier de négociation extrêmement puissant. Le rapport chiffre précisément le budget travaux à prévoir. Cet argument factuel est de plus en plus utilisé pour justifier des offres d’achat plus basses, en intégrant tout ou partie du coût de la rénovation énergétique.
Le DPE et l’audit ne sont plus de simples papiers : ils sont devenus des éléments centraux qui influencent directement le prix et le délai d’une vente à Mimizan.
Vendre sa maison à Mimizan en 2025 : les nouvelles règles du jeu
Avec ces nouvelles contraintes énergétiques, vendre un bien immobilier à Mimizan est devenu plus technique. Le marché s’est segmenté, et tous les biens ne se vendent plus de la même manière, ni dans les mêmes délais.
Quels biens partent le plus vite aujourd’hui ?
Sur le terrain, je constate que trois types de biens tirent particulièrement leur épingle du jeu. Si votre propriété correspond à l’une de ces catégories, vous avez un avantage certain.
✅ Les biens qui se vendent rapidement à Mimizan :
• Les biens récents ou rénovés avec un bon DPE (A, B ou C) : C’est la catégorie reine. Les acheteurs recherchent la tranquillité d’esprit. Un bon classement énergétique est un gage de confort, de factures maîtrisées et d’absence de travaux à court terme. Ces biens « prêts à
vivre » se vendent souvent au prix et rapidement.
• Les appartements en bord de plage, même avec un DPE moyen : Pour ce type de bien, l’emplacement reste le critère numéro un. La demande pour la résidence secondaire ou
l’investissement locatif saisonnier est si forte que les acheteurs sont prêts à faire des concessions sur la performance énergétique, qu’ils compensent par la rentabilité locative ou le plaisir d’être face à l’océan.
• Les maisons avec un potentiel d’amélioration clair et un prix ajusté : Il s’agit de biens plus anciens, souvent avec un DPE D ou E. Ils intéressent les acheteurs qui ont un budget
plus serré, mais qui sont prêts à faire quelques travaux. La clé du succès pour ces biens est un prix de vente qui prend déjà en compte le coût des futures améliorations.
Comment la performance énergétique influence-t-elle le prix de vente ?
C’est la question que tous les vendeurs me posent. L’impact est désormais direct et mesurable. On parle de « valeur verte » : un bon DPE devient un véritable argument pour valoriser son bien, tandis qu’un mauvais classement entraîne une décote.
Mon expérience du marché local me permet d’estimer cette décote :
• Un bien classé E subit une légère pression à la baisse.
• Un bien classé F ou G, nécessitant un audit et des travaux importants, peut voir son prix
négocié de 5 % à 15 % par rapport à un bien similaire mieux classé.
Je le vois tous les jours : les négociations s’articulent de plus en plus autour du chiffrage de l’audit énergétique. Un vendeur bien préparé, qui a déjà une vision claire des travaux et des coûts, est dans une position de force pour défendre son prix.
Qui sont les acheteurs sur le marché immobilier de Mimizan ?
Pour bien vendre, il faut savoir à qui l’on s’adresse. Le profil des acheteurs à Mimizan a lui aussi évolué. Si les amoureux de la Côte d’Argent sont toujours là, leurs stratégies et leurs attentes ont changé.
Les profils « classiques » qui animent le marché
Je rencontre principalement trois grands types d’acheteurs sur le secteur de Mimizan :
• Les secundo-résidents : C’est le cœur historique du marché, notamment à Mimizan-Plage. Ils recherchent un pied-à-terre pour les vacances et les week-ends. Leur budget est souvent confortable et leur critère principal reste l’emplacement. Ils sont cependant de plus en plus sensibles au confort d’hiver et aux charges, ce qui les rend plus attentifs au DPE qu’auparavant.
• Les familles en quête d’une nouvelle vie : Attirées par la qualité de vie (océan, forêt, écoles), ces familles cherchent à s’installer à l’année. Elles privilégient le Bourg pour ses commodités et ses prix plus accessibles. Pour elles, le DPE est crucial : il est synonyme de budget maîtrisé pour le chauffage, un poste de dépense important pour une résidence principale.
• Les investisseurs locatifs : Ils ciblent les petites surfaces à la Plage pour la location saisonnière à forte rentabilité. Comme les secundo-résidents, ils privilégient l’emplacement, mais le DPE commence à peser dans leurs calculs, notamment avec les interdictions de location progressives des passoires thermiques
L’émergence d’un nouveau profil : le « chasseur de passoires » à rénover
À ces profils s’ajoute une nouvelle catégorie d’acheteurs, de plus en plus active. Et la réponse est oui, il existe bien un profil qui recherche activement les biens avec un mauvais DPE !
Loin d’être un problème, un classement F ou G est pour eux une véritable opportunité. Ce sont souvent des investisseurs avertis, des artisans du bâtiment ou des primo-accédants malins et bien conseillés.
Leur stratégie est simple et redoutablement efficace :
- Cibler un bien classé F ou G, souvent boudé par les autres acheteurs.
- Négocier une forte décote sur le prix de vente, en s’appuyant sur le rapport d’audit énergétique.
- Utiliser les nombreuses aides de l’État (comme MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro, etc.) pour financer une grande partie des travaux de rénovation.
- Créer de la valeur : Au final, ils obtiennent un bien entièrement rénové, performant et confortable, pour un coût total
(achat + travaux, déduction faite des aides) souvent inférieur au prix d’un bien équivalent déjà sur le marché.
J’ai récemment accompagné un jeune couple qui a parfaitement illustré cette tendance. Ils ont acheté une maison des années 80 classée G à Mimizan-Bourg. Grâce à la décote importante qu’ils ont pu négocier et à un montage de dossier d’aides bien ficelé, ils réalisent actuellement une rénovation globale. Leur projet est un excellent exemple de la manière dont une contrainte peut devenir une formidable opportunité.
FAQ : Les questions que vous vous posez sur l’immobilier à Mimizan
Pour finir, voici les réponses directes aux questions que l’on me pose le plus souvent en rendez vous.
• Quel est le meilleur moment pour vendre sa maison à Mimizan ?
Traditionnellement, le printemps (de mars à juin) est la période la plus dynamique, avec des acheteurs qui veulent être installés pour l’été. Cependant, avec les nouvelles contraintes de diagnostics qui allongent les délais, il est crucial d’anticiper. Je conseille de commencer les démarches (diagnostics, estimation) dès le début de l’année pour être prêt au bon moment.
• Faut-il faire des travaux de rénovation énergétique avant de vendre ?
Cela dépend. Pour des travaux simples et à fort impact (comme l’isolation des combles), la réponse est souvent
oui. Pour une rénovation globale, il est parfois plus judicieux de laisser l’acheteur s’en charger avec les aides auxquelles il a droit. La meilleure stratégie est d’obtenir des devis : cela vous donne des chiffres concrets pour décider et pour négocier.
• Combien coûte un dossier de diagnostics immobiliers complet en 2025 ?
Pour une maison, le coût varie. Un dossier standard (DPE, amiante, plomb, termites, etc.) se situe entre 400 € et 800 €. S’il faut y ajouter un audit énergétique obligatoire (pour les biens classés E, F, ou G), il faut prévoir un budget supplémentaire de 800 € à 1 500 €. Le coût total peut donc atteindre 2 300 € pour une passoire thermique.
• Où trouver un diagnostiqueur certifié et fiable dans les Landes ?
Il est impératif de faire appel à un professionnel certifié et assuré. Vous pouvez consulter l’annuaire officiel du
gouvernement. En tant que professionnel local, je travaille avec un réseau de diagnostiqueurs de confiance, reconnus pour leur sérieux et leur réactivité. C’est un service clé que j’apporte à mes clients.
• La tendance du marché immobilier des Landes va-t-elle se poursuivre ?
Après des années de hausse euphorique, le marché est entré dans une phase de stabilisation. Les prix se
maintiennent à un niveau élevé sur le littoral en raison de la forte attractivité. La tendance est moins à la hausse généralisée qu’à une différenciation selon la qualité et la performance énergétique des biens.
En résumé : ce qu’il faut retenir
Le marché immobilier de Mimizan est plus que jamais un marché d’opportunités, mais il est devenu plus technique et exigeant.
• ✅ Les prix se sont stabilisés à un niveau élevé, avec une forte prime pour les biens situés
à la Plage.
• ✅ Le DPE est devenu l’arbitre de la vente, influençant directement les prix et les délais.
• ✅ Vendre une « passoire thermique » est possible, à condition d’ajuster son prix et de
cibler le bon profil d’acheteur.
• ✅ Anticiper est le maître-mot : prévoir les diagnostics et définir une stratégie de vente
claire est indispensable pour réussir.
Que vous soyez vendeur ou acheteur, la clé du succès en 2025 est d’être bien informé et parfaitement accompagné. Le marché local n’a plus de secrets pour moi, et mon rôle est de vous aider à naviguer dans ce nouvel environnement pour prendre les meilleures décisions.
Parlons de votre projet.
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