Vous envisagez d’acheter un bien immobilier à Mimizan et vous voulez savoir exactement combien prévoir en frais de notaire ? La réponse directe : entre 7 et 8 % du prix d’achat pour un bien ancien dans les Landes, soit environ 15 800 € pour un achat à 200 000 €.
Depuis le 1er avril 2025, le département des Landes a relevé son taux de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) à 5 %, portant le taux global des DMTO à 6,32 % — un alignement sur le mouvement national autorisé par la loi de finances 2025. C’est une information capitale à intégrer dans votre budget d’achat avant même de visiter votre premier bien.
Je suis Olivier Roussel, conseiller immobilier indépendant IAD, installé à Mimizan depuis plus de 25 ans. J’accompagne chaque semaine des acheteurs sur ce territoire que je connais comme ma poche — de Mimizan-Plage à Mimizan-Bourg, en passant par les communes environnantes. Dans cet article, je vous explique tout ce que vous devez savoir sur les frais de notaire avant de signer.
📊 3 991 €/m² (tous biens confondus) – Prix moyen immobilier à Mimizan
Table des Matières
- Qu’est-ce que les frais de notaire exactement ?
- Quel est le taux des frais de notaire dans les Landes en 2026 ?
- Comment calculer les frais de notaire pour un achat à Mimizan ?
- Frais de notaire dans le neuf vs l’ancien à Mimizan
- Peut-on réduire les frais de notaire à Mimizan ?
- Les primo-accédants sont-ils avantagés ?
- Comment se passe le paiement des frais de notaire ?
- FAQ
- Chiffres Clés
Qu’est-ce que les frais de notaire exactement ?
Les frais de notaire, ce ne sont pas uniquement la rémunération du notaire. À plus de 80 %, ce sont des taxes reversées à l’État et aux collectivités locales. Le notaire les collecte pour le compte des administrations, mais n’en conserve qu’une part modeste.
Ces frais — qu’on appelle plus précisément frais d’acquisition — se décomposent en 4 postes :
| Poste | Ce que c’est | Part du total |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | Taxes reversées au département, à la commune et à l’État | ~80 % |
| Émoluments du notaire | Rémunération réglementée par l’État, barème national dégressif | ~10-15 % |
| Contribution de sécurité immobilière (CSI) | Finance la publicité foncière (0,10 % du prix, min. 15 €) | ~1-2 % |
| Débours | Sommes avancées par le notaire : cadastre, hypothèques, documents… | ~5-8 % (800 à 1 400 €) |
À retenir : quand vous payez 16 000 € de frais de notaire pour un achat à 200 000 €, environ 12 600 € partent directement aux impôts et taxes. Le notaire, lui, perçoit environ 2 000 à 2 500 €.
« Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) constituent la composante la plus importante des frais de notaire — environ 70 à 80 % du total pour un bien ancien »
— Plan-Immobilier.fr
Quel est le taux des frais de notaire dans les Landes en 2026 ?
Dans les Landes, le taux de DMTO pour un bien ancien est de 6,32 % du prix de vente depuis mai 2025. Le département a en effet voté la hausse autorisée par la loi de finances 2025, portant le taux départemental de 4,50 % à 5 %.
Voici comment ce taux se décompose :
| Composante | Taux |
|---|---|
| Taxe départementale | 5,00 % |
| Taxe communale | 1,20 % |
| Prélèvement État (2,37 % de la part dépt.) | 0,119 % |
| Total DMTO Landes | ≈ 6,32 % |
Contexte national : la hausse des DMTO de 2025
La loi de finances 2025 (art. 116) a autorisé les départements à relever leur taux départemental de 4,50 % à 5 %, applicable du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Cette mesure temporaire — mais dont la pérennisation est redoutée par les professionnels — a été adoptée par la grande majorité des départements français.
« En matière de fiscalité, l’éphémère a la fâcheuse tendance à devenir pérenne »
— Loïc Cantin, président de la FNAIM
Seuls 8 départements ont refusé cette hausse au 1er avril 2025, parmi lesquels l’Oise, l’Eure, les Alpes-Maritimes, l’Indre, la Lozère, l’Ardèche, les Hautes-Pyrénées et la Saône-et-Loire. Les Landes, elles, ont rejoint le mouvement majoritaire en votant la hausse à compter de mai 2025.
📊 Plus de 80 départements ont voté la hausse à 5 % – Hausse DMTO 2025
Ce que cela signifie concrètement pour un achat à Mimizan :
Pour un bien à 250 000 €, la hausse de 0,5 point représente un surcoût de 1 250 € par rapport au taux antérieur. C’est une somme à anticiper impérativement dans votre plan de financement.
Comment calculer les frais de notaire pour un achat à Mimizan ?
Le calcul des frais de notaire repose principalement sur le prix d’achat du bien. Voici les simulations concrètes pour les budgets les plus courants à Mimizan (bien ancien, Landes, taux 2026) :
| Prix du bien | DMTO (6,32 %) | Émoluments TTC | CSI (0,10 %) | Débours (est.) | Total frais | % du prix |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 9 480 € | ~1 794 € | 150 € | ~1 000 € | ~12 424 € | ~8,3 % |
| 200 000 € | 12 640 € | ~2 394 € | 200 € | ~1 000 € | ~16 234 € | ~8,1 % |
| 250 000 € | 15 800 € | ~2 794 € | 250 € | ~1 000 € | ~19 844 € | ~7,9 % |
| 300 000 € | 18 960 € | ~3 353 € | 300 € | ~1 100 € | ~23 713 € | ~7,9 % |
| 400 000 € | 25 280 € | ~4 152 € | 400 € | ~1 200 € | ~31 032 € | ~7,8 % |
(Sources : barème émoluments Notaires de France / Legifrance arrêté 25 février 2026, DMTO Landes DGFiP 2025)
Le barème des émoluments du notaire en 2026
Le tarif des notaires est réglementé par l’État et identique sur tout le territoire. Le barème a été reconduit jusqu’au 29 février 2028 par arrêté publié le 25 février 2026. Le calcul est dégressif par tranches :
| Tranche de prix | Taux applicable HT |
|---|---|
| 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
(Source : Legifrance, art. A444-53 à A444-186 — arrêté du 25 février 2026)
TVA de 20 % s’applique sur le total des émoluments. Pour un bien à 200 000 €, les émoluments s’élèvent à environ 1 995 € HT, soit ~2 394 € TTC.
Les budgets types à Mimizan et leurs frais associés
Pour vous aider à vous projeter, voici les fourchettes de prix observées sur le marché de Mimizan au printemps 2026 (prix moyen : 3 960 à 4 096 €/m² selon le type de bien — Source : SeLoger IPI, avril 2026) :
| Type de bien | Budget moyen | Frais de notaire estimés |
|---|---|---|
| Appartement T2 — Mimizan-Plage (40 m²) | ~160 000 € | ~13 000 € |
| Maison T4 — Mimizan-Bourg (90 m²) | ~270 000 € | ~21 400 € |
| Maison T5 — secteur Bel Air (110 m²) | ~340 000 € | ~26 800 € |
| Villa — Mimizan-Plage (100 m²) | ~420 000 € | ~33 000 € |
Mon conseil de terrain :
J’accompagne régulièrement des acheteurs qui arrivent avec un budget « tout compris » — prix du bien + frais de notaire — mais sans avoir réellement chiffré la part de ces frais. La découverte du montant réel au moment du compromis peut fragiliser un dossier de financement entier. À Mimizan, pour un bien à 220 000 €, les frais de notaire représentent environ 17 800 € à prévoir en plus. C’est la première chose que j’aborde avec mes acheteurs dès le premier rendez-vous — avant même de parler des biens disponibles. Un projet bien préparé, c’est un projet qui aboutit.
Frais de notaire dans le neuf vs l’ancien à Mimizan
Dans le neuf (VEFA — Vente en l’État Futur d’Achèvement), les frais de notaire sont nettement plus faibles : environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
La raison est simple : dans le neuf, les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % du prix hors taxes, car la TVA (20 %) a déjà été intégrée dans le prix du bien.
| Prix du bien | Frais notaire ancien | Frais notaire neuf | Économie |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | ~16 200 € | ~5 000 € | ~11 200 € |
| 300 000 € | ~23 700 € | ~7 500 € | ~16 200 € |
⚠️ Attention : à Mimizan, l’offre de logements neufs est très limitée. La grande majorité des transactions porte sur des biens anciens. Si vous cherchez du neuf, les secteurs à surveiller sont les rares programmes en cours dans les communes environnantes des Landes.
Peut-on réduire les frais de notaire à Mimizan ?
Oui, il existe plusieurs leviers légaux pour alléger la facture — mais certains postes sont intouchables.
Ce qui est non négociable
- Les droits de mutation (DMTO) représentent ~80 % des frais. Ce sont des taxes fixées par l’État et le département. Elles ne se négocient pas.
Les leviers d’optimisation légaux
1. Déduire la valeur du mobilier du prix de vente
Les frais de notaire se calculent uniquement sur la valeur du bien immobilier, pas sur le mobilier. Si le bien est vendu avec une cuisine équipée, des meubles, de l’électroménager… leur valeur peut être déduite du prix, ce qui réduit l’assiette de calcul des frais. L’estimation raisonnable est généralement limitée à 5 % du prix pour éviter tout risque de requalification fiscale.
Exemple : pour un bien à 250 000 € avec 10 000 € de mobilier listés et valorisés, les frais se calculent sur 240 000 € → économie d’environ 600 € sur les frais totaux.
2. Demander une remise sur les émoluments du notaire
Depuis 2021, le notaire peut accorder une remise de 20 % maximum sur ses émoluments pour les transactions supérieures à 100 000 €. Cette remise est facultative et à sa discrétion — mais elle se demande.
3. Faire prendre en charge les honoraires d’agence par le vendeur
Si les honoraires du conseiller immobilier sont à la charge du vendeur (et non de l’acheteur), ils ne sont pas inclus dans le prix servant de base au calcul des frais de notaire. C’est un point à vérifier dès le mandat.
4. Déductibilité fiscale en investissement locatif
Si votre achat est destiné à la location, les frais de notaire sont 100 % déductibles de vos revenus fonciers. Un avantage fiscal significatif à ne pas négliger dans votre calcul de rentabilité.
📊 Jusqu’à 3 000 € en combinant déduction mobilier + frais d’agence charge vendeur + remise émoluments – Économie possible sur les frais de notaire
Les primo-accédants sont-ils avantagés ?
Oui — et c’est une bonne nouvelle à connaître avant de signer.
La loi de finances 2025 prévoit que la hausse des DMTO ne s’applique pas aux primo-accédants sous conditions strictes : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale lors des deux dernières années, et acheter pour y habiter. (Source : Service-public.fr)
Concrètement, si vous achetez votre première résidence principale à Mimizan et que vous remplissez ces conditions, vous bénéficiez encore du taux de DMTO à 4,50 % (taux départemental antérieur à la hausse), soit un taux global de DMTO d’environ 5,81 % au lieu de 6,32 %.
| Profil acheteur | Taux DMTO applicable | DMTO sur 200 000 € | Économie |
|---|---|---|---|
| Primo-accédant éligible | ~5,81 % | ~11 620 € | ~1 020 € |
| Acheteur classique | 6,32 % | ~12 640 € | — |
C’est un avantage concret que j’aborde systématiquement avec mes clients primo-accédants à Mimizan. Si vous êtes dans cette situation, vérifiez votre éligibilité avec votre notaire dès le début du projet.
Comment se passe concrètement le paiement des frais de notaire ?
Les frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Voici comment cela se déroule en pratique :
- Quelques jours avant la signature, le notaire vous adresse un appel de fonds (provision) correspondant au montant estimé des frais
- Vous réglez cette provision par virement bancaire — les chèques ne sont généralement plus acceptés pour ces montants
- Après la signature, le notaire effectue les formalités (publication au service de publicité foncière, etc.) et vous rembourse le trop-perçu dans les semaines suivantes
Points juridiques importants à connaître :
- Les frais de notaire sont toujours à la charge de l’acheteur (sauf clause « acte en main », très rare, où le vendeur les prend en charge)
- Un bien est considéré comme « ancien » dès lors qu’il a déjà fait l’objet d’une mutation ou qu’il a été achevé depuis plus de 5 ans
- Les émoluments du notaire sont identiques partout en France (barème national) — seuls les DMTO varient selon le département
En résumé : ce qu’il faut retenir sur les frais de notaire à Mimizan
✅ Taux DMTO dans les Landes depuis mai 2025 : 6,32 % — aligné sur le taux national majoritaire
✅ Frais totaux dans l’ancien : 7,8 à 8,3 % du prix — soit ~16 200 € pour un bien à 200 000 €
✅ Primo-accédants : taux DMTO potentiellement réduit à ~5,81 % sous conditions — soit ~1 000 € d’économie
✅ Dans le neuf : seulement 2 à 3 % de frais — mais l’offre est rare à Mimizan
✅ Leviers de réduction : déduction mobilier (max ~5 % du prix), remise émoluments (max 20 % sur >100 000 €), honoraires vendeur, déductibilité locatif
✅ Paiement le jour de l’acte — prévoir la provision quelques jours avant par virement
✅ Barème notaires 2026-2028 reconduit à l’identique par arrêté du 25 février 2026 — pas de hausse des émoluments
📞 Votre projet d’achat à Mimizan mérite un accompagnement sur mesure
Calculer les frais de notaire, c’est une chose. Construire un projet d’achat solide à Mimizan — en tenant compte du marché local, des spécificités fiscales, des opportunités discrètes et des pièges à éviter — c’est une autre histoire. Et c’est là qu’intervient un conseiller de terrain.
Depuis plus de 25 ans, j’accompagne des acheteurs sur ce territoire que j’aime et que je connais dans ses moindres détails : les quartiers qui montent, les biens surestimés, les contraintes locales que seul un professionnel implanté peut anticiper.
Mon accompagnement est gratuit pour les acheteurs. Je travaille à la commission, versée par le vendeur.
👉 Contactez-moi pour un premier échange sans engagement :
- 📱 Par téléphone ou WhatsApp
- 📧 Par email
- 📍 En rendez-vous à Mimizan ou en visioconférence
Je suis noté 5/5 sur Immodvisor en avis certifiés. Certains clients me font confiance depuis plusieurs générations.
Olivier Roussel — Conseiller immobilier IAD — Mimizan, Landes (40)
Questions Fréquentes (FAQ)
Combien coûtent les frais de notaire à Mimizan en 2026 ?
Entre 7,8 et 8,3 % du prix d’achat pour un bien ancien. Par exemple, pour un achat à 200 000 €, comptez environ 16 200 €. Les Landes appliquent depuis mai 2025 un taux de DMTO de 6,32 %, aligné sur le taux national majoritaire suite à la loi de finances 2025.
Est-ce que les Landes ont augmenté leurs frais de notaire en 2025 ?
Oui. Le département des Landes a voté la hausse autorisée par la loi de finances 2025, portant le taux départemental des DMTO de 4,50 % à 5 % depuis mai 2025. Le taux global des DMTO dans les Landes est donc désormais de 6,32 % pour les biens anciens.
Peut-on négocier les frais de notaire à Mimizan ?
Les droits de mutation (environ 80 % des frais) ne sont pas négociables — ce sont des taxes légales. En revanche, le notaire peut accorder une remise de 20 % maximum sur ses émoluments pour les transactions supérieures à 100 000 €. On peut également déduire la valeur du mobilier du prix de vente pour réduire l’assiette de calcul.
Les primo-accédants paient-ils moins de frais de notaire à Mimizan ?
Oui, sous conditions. La loi de finances 2025 prévoit que la hausse des DMTO ne s’applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale (sans avoir été propriétaires lors des 2 dernières années). Le taux de DMTO applicable reste alors à environ 5,81 %, soit une économie d’environ 1 000 € pour un achat à 200 000 €. Vérifiez votre éligibilité auprès de votre notaire.
Les frais de notaire sont-ils moins chers dans le neuf à Mimizan ?
Oui, nettement. Dans le neuf (VEFA), les frais tombent à environ 2 à 3 % du prix, contre 7,8 à 8,3 % dans l’ancien. Pour un achat à 200 000 €, l’économie est d’environ 11 000 €. L’offre neuve reste cependant très limitée à Mimizan, la grande majorité des transactions portant sur des biens anciens.
Qui paye les frais de notaire lors d’un achat immobilier à Mimizan ?
Toujours l’acheteur, sauf clause « acte en main » (très rare) où le vendeur les prend en charge. Ils sont réglés par virement bancaire quelques jours avant ou le jour de la signature de l’acte authentique.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Oui, si le bien est acheté pour être mis en location. Dans ce cas, les frais de notaire sont 100 % déductibles des revenus fonciers. Pour une résidence principale, ils ne sont pas déductibles.
Comment simuler mes frais de notaire pour un achat à Mimizan ?
Vous pouvez utiliser le simulateur officiel sur service-public.fr ou les calculateurs de Pretto et PAP. Pour une simulation personnalisée tenant compte de votre situation (mobilier, primo-accédant, investissement locatif), contactez-moi directement — c’est gratuit et sans engagement.
Chiffres Clés
📊 6,32 % — Taux de DMTO dans les Landes depuis mai 2025, suite à la hausse votée par le département (Source : L’Agencerie Capbreton / DGFiP 2025)
🏠 3 991 €/m² — Prix moyen de l’immobilier à Mimizan tous biens confondus en février 2026 (Source : MySweetImmo / SeLoger IPI)
💡 ~16 200 € — Frais de notaire estimés pour un achat à 200 000 € dans l’ancien à Mimizan en 2026 (Source : simulation barème Notaires de France / DMTO Landes)
💰 Jusqu’à 3 000 € d’économie possible en combinant déduction mobilier, honoraires charge vendeur et remise sur émoluments (Source : Experts immobiliers 2026)
📌 Vous achetez un bien à Mimizan et voulez connaître sa vraie valeur avant de signer ? Demandez votre avis de valeur offert — gratuit, documenté, sans engagement.
- DEMANDEZ VOTRE AVIS DE VALEUR DOCUMENTÉ
Je vous recontacte sous 24h pour votre avis de valeur gratuit.